Управление Росреестра по Челябинской области продолжает отвечать на вопросы граждан в рамках рубрики «Вопрос-ответ». На этот раз мы разберем процесс приобретения комнаты в коммунальной квартире, в частности, порядок направления уведомлений участникам долевой собственности, срок действия уведомлений и др.
В адрес Управления Росреестра по Челябинской области регулярно поступают обращения граждан по различным направлениям деятельности ведомства. Например, в апреле через официальную группу Управления в социальной сети «Вконтакте» поступил интересный вопрос о порядке приобретения комнаты в коммунальной квартире. Приводим разъяснения эксперта.
Вопрос: Я собираюсь купить комнату в коммунальной квартире. Продавец направил по одной телеграмме на каждую комнату, в которой известил участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, где указал стоимость и другие условия, на которых ее продает. Достаточно ли отправить уведомление о преимущественном праве покупки сразу для нескольких человек или следует уведомлять каждого собственника отдельно?
Отвечает начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Челябинской области Юлия Коваленко: Законодательством Российской Федерации предусмотрено, что все собственники в коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты и должны быть извещены (получить уведомление) по месту их жительства о продаже комнаты постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается.
В случае, если собственнику принадлежат три комнаты, то можно направить одно уведомление о продаже комнаты, а если же в комнате 4 собственника, то извещения должны быть направлены каждому из них.
Таким образом, уведомление может быть оформлено любым способом, позволяющим сделать вывод, что оно получено адресатом в определенное время и каждым из собственников лично.
От даты получения собственниками корреспонденции следует отсчитывать календарный месяц, после чего может быть совершена сделка по отчуждению объекта недвижимого имущества. При этом срок действия уведомления на законодательном уровне не установлен. Уведомления действительны до смены правообладателя в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
При заключении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации, являются уведомления о продаже комнаты или отказы собственников комнат в коммунальной квартире от права преимущественной покупки. Государственным регистратором прав проверяются собственники комнат в коммунальной квартире, кому направлены уведомления, а также сумма сделки и цена, указанная в уведомлениях, которая не должна превышать цену, указанную в договоре купли-продажи.
В Управлении Росреестра по Челябинской области отмечают стабильный интерес к вопросам, входящим в компетенцию ведомства. За I квартал 2022 года поступило 756 обращений, причем более половины из них, а именно – 426, были направлены заявителями в региональное Управление в электронном виде.
Как показывает анализ поступивших в Управление Росреестра обращений, граждан и юридических лиц интересуют вопросы, затрагивающие порядок государственной регистрации прав и постановки на кадастровый учет объектов недвижимости, возможность возобновления госрегистрации после устранения замечаний, которые послужили причиной приостановления регдействий. Кроме того, востребованы разъяснения консультационного характера. Так, спрашивают о выдаче сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и сроках получения документов, способах подачи заявления о невозможности регистрации без личного участия собственника, а также об осуществлении государственного земельного надзора и т.п.
«Сфера разъяснения государственного земельного надзора является довольно актуальной у граждан,– комментирует заместитель начальника отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Усольцева. – В I квартале текущего года было рассмотрено 108 подобных обращений, а в IV квартале 2021 года – 143 обращения. За первые три месяца 2022 года поводом для обращений граждан в основном становились сообщения о нарушениях требований земельного законодательства и просьбы принять меры в рамках компетенции ведомства. Отмечу, сейчас с учётом введённого Постановлением Правительства РФ от 10.03.2022 №336 моратория на проверки в текущем году основным направлением деятельности является проведение профилактических мероприятий, включая объявление предостережений о недопустимости нарушений обязательных требований земельного законодательства».
В настоящее время для удобства граждан существует несколько способов обращения в ведомство. Наиболее удобный - путем заполнения специальной формы на сайте Росреестра (Челябинская область: https://rosreestr.gov.ru/eservices/services/tickets/). Обращение можно направить и по почте на адрес: 454048, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 85, факсу 8 (351) 260-34-40, а также в ходе личного приема должностными лицами Управления Росреестра по Челябинской области. Обращения, направляемые в Росреестр в электронной форме, минуя форму «Обращения граждан», на рассмотрение не принимаются. Получить информацию по вопросам рассмотрения обращений можно по телефонам 8 (351) 261-48-06, 237-99-11.
Управление Росреестра по Челябинской области отмечает, что южноуральцы активно пользуются возможностью регистрации ипотечных сделок в электронном виде. Для обратившихся таким способом госрегистрация будет осуществлена в течение одних суток.
Росреестр постоянно уделяет внимание повышению качества и доступности получения государственных услуг в сфере недвижимости. В современных условиях одним из основных требований времени становится оперативность оказания услуг. Это подтверждает необходимость перевода рынка ипотеки полностью в электронный формат. Главная цель- удобство и экономия времени граждан и профессиональных участников рынка - застройщиков.
Уже продолжительное время при условии обращения в электронном виде за госрегистрацией прав на ипотечные объекты по всей России действует проект Росреестра «Электронная ипотека за один день». Для его бесперебойной работы осуществляется тесное взаимодействие с банковскими организациями. Это дает свои результаты.
За 1 квартал 2022 года в Управление Росреестра по Челябинской области поступило в электронном виде 8445 пакетов документов в отношении объектов недвижимого имущества с использованием кредитных средств банков. Причем более 90% ипотечных сделок из этого количества зарегистрированы специалистами в срок - менее чем 24 часа.
«Такие минимальные сроки оказания государственных услуг в сфере недвижимости наряду с отсутствием необходимости личного посещения офисов МФЦ и снижением временных затрат наглядно демонстрируют преимущества электронного взаимодействия с ведомством. Многие южноуральцы уже оценили удобство и комфорт получения услуг Росреестра именно таким способом. Сейчас растущий спрос на электронные услуги на рынке недвижимости отмечают и представители бизнес-сообщества», - комментирует руководитель Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Смирных.
Управление Росреестра по Челябинской области продолжает публиковать материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости. Сегодня подробнее о «гаражной амнистии».
С 1 сентября 2021 года в России действует «гаражная амнистия» (Федеральный закон № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), которая позволяет оформить в собственность гаражи и земельные участки под ними. Эксперты Росреестра ответили на популярные вопросы граждан о процедуре регистрации гаражей.
Как зарегистрировать гараж, который блокирован общими стенами с другими одноэтажными гаражами?
Одноэтажные гаражи, блокированные общими стенами с другими гаражами, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями. Для их регистрации сначала необходимо изменить в сведениях в ЕГРН вид объекта на «здание» и его назначение на «гараж». Соответствующее заявление может быть представлено в орган регистрации прав:
При внесении изменений в ЕГРН здания или сооружения, в которых были расположены такие гаражи, снимаются с кадастрового учета, если права на них не были ранее зарегистрированы в ЕГРН.
Дальнейшая регистрация прав на такие гаражи осуществляется в порядке, установленном законом о регистрации недвижимости (ст. 70 Закона № 218-ФЗ).
Где должна проходить граница стены гаража, если гараж имеет общие стены и крышу со смежными гаражами?
Границы гаража определяются при проведении кадастровых работ на основании документов и сведений, предоставленных заказчиком. При отсутствии проектной документации контур гаража определяется исходя из толщины стен, являющихся общими для соседних гаражей.
Кто утверждает порядок разработки схемы размещения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями?
Схема размещения некапитальных гаражей, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждается органами местного самоуправления в порядке, определенном нормативным правовым актом каждого субъекта Российской Федерации (ст. 39.36-1 ЗК).
В каком случае нужна схема расположения земельного участка под гаражом?
Документ потребуется, если земельный участок, на котором расположен гараж, только предстоит поставить на кадастровый учет, а проект межевания территории отсутствует. В этом случае к заявлению должна быть приложена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Нужно ли предварительно утверждать проект межевания территории для образования земельных участков, занятых гаражами, в рамках комплексных кадастровых работ?
Образование земельных участков, занятых гаражами, должно быть предусмотрено проектом межевания территории. Если документ отсутствует и нет возможности проведения комплексных кадастровых работ, образование земельных участков может быть обеспечено путем выполнения обычных кадастровых работ на основании утвержденной схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории.
Если утвержденный проект межевания территории не будет содержать сведения о земельных участках, занятых гаражами, требуется ли внесение изменений в проект межевания территории?
Требуется, поскольку при наличии утвержденного проекта межевания территории образование земельных участков, занятых гаражами, должно осуществляться в соответствии с этим документом. (ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).
За чей счет выполняются кадастровые работы или комплексные кадастровые работы?
Кадастровые работы по подготовке межевого плана (при необходимости образования земельного участка) и технического плана обеспечиваются лицом, заинтересованным в приобретении земельного участка и оформлении права на гараж (ст. 39.15 ЗК РФ).
При этом органы местного самоуправления могут обеспечить выполнение кадастровых работ или комплексных кадастровых работ в отношении гаражей и земельных участков, занятых гаражами, в случае, если в бюджете были заложены средства на указанные цели (ч.7 ст.36 Закона № 221-ФЗ).
Можно ли оформить в собственность несколько гаражей?
В российском законодательстве нет ограничений в отношении количества гаражей и земельных участков, занятых гаражами, подлежащих оформлению в собственность.
Действует ли «гаражная амнистия», если гражданина исключили из гаражного кооператива?
Да, порядок предоставления земельных участков распространяется также на граждан, прекративших членство в гаражном кооперативе (п. 7 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).
Может ли наследник воспользоваться «гаражной амнистией», если гараж не был передан по наследству?
Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен наследнику (ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ). Для этого наследник должен представить документы наследодателя, подтверждающие его права на гараж, а также свидетельство о праве на наследство. В документе гараж может быть не поименован, однако наличие такого свидетельства является основанием для оформления прав на земельный участок и гараж.
Справочно
Росреестр разработал методические рекомендации о реализации «гаражной амнистии» «Как оформить гараж?». В документе собрана полезная информация о том, как воспользоваться «гаражной амнистией», приводятся полезные советы, разъясняется на какие конкретно случаи распространяется действие закона, какие потребуются документы, а также представлены их образцы.
АДМИНИСТРАЦИЯ АРГАЯШСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА
ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
В связи с ростом количества природных пожаров и повышением пожарной опасности, в соответствии постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 г. № 390 «О противопожарном режиме»,
1. Ввести с 05 мая 2022 года на территории Аргаяшского муниципального района особый противопожарный режим.
1) запретить разведение костров и выжигание сухой растительности, сжигание твердых бытовых отходов, мусора на землях лесного фонда, населенных пунктов и прилегающих территориях, выжигание травы, в том числе
на земельных участках, непосредственно примыкающих к лесам, к землям сельскохозяйственного назначения, к защитным и озеленительным лесным насаждениям, а также проведение иных пожароопасных работ;
2) запретить сжигание порубочных остатков и горючих материалов на земельных участках в границах полос отвода и охранных зон железных и автомобильных дорог.
2. Рекомендовать ЧОБУ « Аргаяшский лесхоз » (Зинуров И.Э.):
1) установить на основных дорогах аншлаги, усилить охрану лесов от пожаров;
2) обеспечить тушение лесных пожаров, оказать содействие в тушении лесных пожаров арендаторам лесных участков;
3) обеспечить участие работников учреждения в работе совместных патрульно-контрольных групп.
3. Рекомендовать ОМВД России по Аргаяшскому району (Галиуллин Р.Г.):
1) принять меры по усилению охраны общественного порядка в местах лесных пожаров и других ландшафтных (природных) пожаров и на прилегающих к ним территориях;
2) обеспечить работу мобильных постов, ограничивающих доступ населения и транспорта в леса;
3) обеспечить участие сотрудников полиции в работе совместных патрульно-контрольных групп.
4. Отделу сельского хозяйства и продовольствия (Давлетова Г.А.) организовать:
1) взаимодействие с заинтересованными организациями по оказанию помощи сельхозпредприятиям по тушению ландшафтных пожаров;
2) исполнение запрета на сжигание стерни, пожнивных остатков и разведение костров на полях.
5. Рекомендовать главам сельских поселений:
1) запретить разведение костров и выжигание сухой растительности, сжигание твердых бытовых отходов, на землях населенных пунктов и прилегающих территориях, выжигание травы, в том числе на земельных участках, непосредственно примыкающих к лесам, к землям сельскохозяйственного назначения, к защитным и озеленительным лесным насаждениям, а также проведение иных пожароопасных работ;
2) обеспечить обновление опашки территорий населенных пунктов ;
3) организовать направление сил и средств сельских поселений на локализацию пожаров;
4) обеспечить содержание в исправном состоянии естественных и искусственных водоисточников и подъездных путей для беспрепятственного забора воды пожарными автомобилями;
5) организовать проведение разъяснительной работы с населением по соблюдению требований пожарной безопасности и порядка действий при возникновении ландшафтных (природных) пожаров на территориях населенных
пунктов, садоводческих и огороднических товариществ;
6) организовать временные противопожарные посты во всех в населенных пунктах поселения;
7) привлекать население для профилактики и локализации ландшафтных (природных) пожаров вне границ населенных пунктов.
6. Рекомендовать ОНДиПР по городам Кыштым и Карабаш,Аргаяшскому району ГУ МЧС России по Челябинской области (Нургалееев И.М.) обеспечить профилактику и расследование пожаров на территории района.
7. Настоящее постановление подлежит официальному опубликованию.
8. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить заместителя главы муниципального района А.З.Ишкильдина.
Глава Аргаяшского
муниципального района И.В.Ишимов
